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  • 戴德梁行預(yù)測(cè)，下半年中小型建商面對(duì)持續(xù)升息及營(yíng)建成本侵蝕利潤(rùn)的壓力，將陸續(xù)出現(xiàn)認(rèn)賠出脫手中土地的現(xiàn)象，但因土地交易規(guī)模都不大，土地交易量縮的戲碼將延續(xù)至2023年。
央行再度升息，投資市場(chǎng)面臨考驗(yàn)，土地交易量續(xù)縮，下半年現(xiàn)出脫潮 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 市場(chǎng)快訊
央行再度升息，投資市場(chǎng)面臨考驗(yàn)，土地交易量續(xù)縮，下半年現(xiàn)出脫潮

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2022年7月5日舉行2022年Q2房地產(chǎn)市場(chǎng)概況記者說(shuō)明會(huì)，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告指出，辦公大樓市場(chǎng)於本季迎來(lái)玉山銀行敦北第二總部大樓，帶來(lái)約8,700坪之新供給，為全棟自用。本季整體空置率為4.2％，呈現(xiàn)持平。各區(qū)互有消長(zhǎng)，然變動(dòng)幅度均不大，以西區(qū)下降1個(gè)百分點(diǎn)為最多，敦南區(qū)下降0.8個(gè)百分點(diǎn)次之。隨4月國(guó)內(nèi)疫情爆發(fā)，租賃需求相對(duì)冷淡，多持觀望態(tài)度，租賃個(gè)案以小面積為主。
 
疫情升溫 租賃需求放緩
 
受疫情升溫影響，租賃需求暫緩，本季辦公大樓租金呈現(xiàn)持平。全市平均租金維持在每月每坪新臺(tái)幣2,620元，以信義區(qū)每月每坪新臺(tái)幣3,220元為最高，敦南區(qū)每月每坪新臺(tái)幣2,420元次之。
 
在本土疫情陰霾下，外商公司辦公室租賃評(píng)估暫緩。然因應(yīng)疫情，企業(yè)啟動(dòng)備援辦公計(jì)畫，機(jī)動(dòng)承租共享辦公室。步入後疫情時(shí)代，加上新創(chuàng)公司崛起，共享辦公室將持續(xù)蔚為潮流。
 
臺(tái)灣疫情急遽升溫 零售業(yè)營(yíng)收表現(xiàn)呈現(xiàn)兩極
 
4月下旬疫情急遽升溫，致零售業(yè)營(yíng)收表現(xiàn)呈現(xiàn)兩極。累計(jì)至2022年4月，綜合商品零售業(yè)營(yíng)業(yè)額年增3.1％。受惠於疫情所帶動(dòng)的生鮮食品及民生物資需求，超級(jí)市場(chǎng)年增13.4％；受限於因疫情升溫所流失的購(gòu)買人潮，百貨公司營(yíng)業(yè)額僅年增0.2％；便利商店及零售式量販業(yè)營(yíng)業(yè)額分別年增1.3％及4.9％。
 
西門商圈空置率創(chuàng)下歷史新高，空置率上升至23.1％，商圈核心漢中街不敵疫情，連鎖彩妝、飾品及飲料店相繼退出。中山南京商圈新增「元大方圓」一樓店面供給，已有銀行進(jìn)駐，本季空置率微幅上升至9.7％。部分藥妝店及服飾店退出忠孝商圈，由飲料店及鞋店替補(bǔ)，空置率維持16.9％，與上季持平。
 
疫情期間，百貨業(yè)者積極改裝既有店鋪、重新規(guī)劃?rùn)櫸?，並加強(qiáng)布局網(wǎng)路通路服務(wù)。下半年內(nèi)需消費(fèi)市場(chǎng)景氣是否回溫，端視疫情逐步脫離高原期，迎來(lái)人潮回流商機(jī)。
 
央行再度升息  投資市場(chǎng)面臨考驗(yàn)
 
本季投資市場(chǎng)交易額為新臺(tái)幣277億元，較前季驟減19％。買家聚焦辦公大樓及廠辦產(chǎn)品，兩者交易金額達(dá)新臺(tái)幣151.8億元，佔(zhàn)比54.9％，以投資收益為主，包括環(huán)泥建設(shè)開發(fā)及坤慶國(guó)際開發(fā)以新臺(tái)幣34.9億元買下統(tǒng)一國(guó)際大樓部分辦公樓層，領(lǐng)航家投資以新臺(tái)幣30.7億元打包長(zhǎng)虹豐匯商業(yè)科技大樓。此外本季最大筆交易為統(tǒng)一企業(yè)基於資產(chǎn)配置營(yíng)運(yùn)，斥資新臺(tái)幣59億元取得統(tǒng)一國(guó)際大樓部分商場(chǎng)持分。
 
經(jīng)歷2022年3月央行升息，投資人出手力道不如2021年，漸有放緩現(xiàn)象，而央行於6月16日再度宣布升息半碼，買家更趨審慎評(píng)估房地產(chǎn)資金配置，然賣家如抱持價(jià)格的堅(jiān)持，買賣雙方拉鋸戰(zhàn)將使交易量明顯放緩。
 
土地交易量續(xù)縮 下半年現(xiàn)出脫潮
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2022年第二季土地交易量?jī)H新臺(tái)幣279億元，為近五年單季最低成交量。戴德梁行表示，前次單季土地交易量跌破新臺(tái)幣300億元是在2017年第二季，當(dāng)時(shí)為新臺(tái)幣194億元。
 
戴德梁行分析，上半年土地交易量急縮的原因與2016年起連續(xù)低迷至2017年第二季那一波有諸多不同，2016的急跌係因政府實(shí)施房地合一稅，並大幅調(diào)高公告地價(jià)與公告現(xiàn)值，房地交易成本及持有成本激增，建商與地主更花了一年半的時(shí)間琢磨與適應(yīng)新政策之影響，因此六個(gè)季度之平均交易量?jī)H新臺(tái)幣218億元。但當(dāng)時(shí)央行利率政策穩(wěn)定，消費(fèi)者物價(jià)與營(yíng)建工程物價(jià)皆無(wú)重大波動(dòng)。反觀2022年則因國(guó)內(nèi)疫情嚴(yán)峻、烏俄戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)，國(guó)際原物料及人工成本雙雙暴漲及央行升息，投資風(fēng)險(xiǎn)大幅提高，再加上2022年是選舉年，地方政府之土地標(biāo)售將更為謹(jǐn)慎，因此無(wú)論需求面與供給面皆呈現(xiàn)濃厚的觀望態(tài)度。
 
戴德梁行指出，土地市場(chǎng)歷經(jīng)2019-2021累積了新臺(tái)幣9,000億元的交易量，建商獵地的策略是控制營(yíng)建成本及降低利潤(rùn)以求得標(biāo)，三年來(lái)土地成本已墊高三成。如今營(yíng)建成本漲幅亦超過三成，原先設(shè)定的低利潤(rùn)已被高漲的成本嚴(yán)重侵蝕，儘管升息會(huì)影響購(gòu)屋能力，但未來(lái)的房?jī)r(jià)並無(wú)多少降價(jià)空間。戴德梁行預(yù)測(cè)，下半年中小型建商面對(duì)持續(xù)升息及營(yíng)建成本侵蝕利潤(rùn)的壓力，將陸續(xù)出現(xiàn)認(rèn)賠出脫手中土地的現(xiàn)象，但因土地交易規(guī)模都不大，土地交易量縮的戲碼將延續(xù)至2023年。